ф инансово-кредитны е механизмы.
перечень оборудования на объекте строитель-
ства и объекте инвестирования.
Вход в ФФС стал платным, поэтому при заклю-
чении договора об участии в ФФС доверитель дол-
жен быть готов к оплате вознаграждения управите-
лю в размере до
5%
цены объекта инвестирования.
Внесение доверителем вступительного взноса и по-
лучение свидетельства об участии в ФФС возлага-
ют на управителя обязательства по закреплению
объекта инвестирования за доверителем и включе-
нию данных в систему учета прав требований до-
верителей. Изначально предполагается, что управи-
тель откроет на имя доверителя текущий счет в сис-
теме учета прав требований доверителя, порядок
и особенности ведения которой теперь регламен-
тированы ст.15 Закона № 978. Нс исключено, что
в ближайшее время в продаже появятся програм-
мы по ведению системы учета прав требований.
Досрочное прекращение управления имущест-
вом осуществляется посредством открепления уп-
равителем доверителя от объекта инвестирования,
которое может осуществляться
по и н и ц и а т и ве дове-
р и т е л я
или
н а о сн о ва н и и о д н о ст о р о н н его р еш е н и я
у п р а ви т ел я
(ст.20 Закона N° 978).
Право на досрочный выход доверителя из ФФС,
ограниченное ст.З Закона N° 800, восстановлено
ст. 18 Закона № 978. Указанная норма, являясь нор-
мой специального закона, которая вступила в силу
практически двумя месяцами позже, имеет приори-
тетное правоприменение перед положениями ст.З
Закона № 800. В случае нарушения застройщиком
сроков строительства и нарушения управителем
своих обязательств доверители вправе выйти из
ФФС без финансовых потерь в связи с оплатой воз-
награждения управителю.
Для большинства застройщиков, вынужденных
временно приостановить строительные проекты,
данная норма станет началом конца, поскольку у
доверителей присутствует соблазн выйти из проек-
тов, возвратив вложенные денежные средства, за
которые в ближайшее время можно будет приоб-
рести недвижимость другого класса. Однако при от-
сутствии свободных средств у застройщика их воз-
врат станет невозможным, что приведет к паничес-
ким настроениям среди инвесторов и возбуждению
дел о неплатежеспособности застройщиков. В ко-
нечном итоге обесценившиеся объекты с обреме-
нениями в виде кредиторов будут приобретаться за
бесценок не доверителями, а заинтересованными
стратегическими инвесторами. Необъяснимым ос-
тается тот факт, почему именно для ФФС разре-
шен досрочный выход доверителей по своей ини-
циативе, в то время как выход инвесторов из осталь-
ных механизмов с 14 января 2009 года (в связи со
вступлением в силу Закона № 800) обусловлен со-
гласием застройщика.
Новацией Закона № 692 является получение пра-
ва управителем в одностороннем порядке открепить
доверителя от объекта инвестирования при наступ-
лении одного из следующих обстоятельств:
нарушение доверителем графика внесения де-
нежных средств в ФФС. В этом случае возврат до-
верителю вложенных денежных средств осуществ-
ляется по состоянию на первый день месяца, сле-
дующего за месяцем, когда доверитель нарушил гра-
фик внесения денежных средств;
нарушение доверителем других условий дого-
вора об участии в ФФС.
Стоит обратить внимание на тот факт, что от-
крепление доверителя — это право, а нс обязан-
ность управителя. Более того, закон не содержит
временных ограничений для реализаций управите-
лем этого права. Соответственно, не исключена си-
туация, при которой доверитель, нарушивший сро-
ки оплаты по договору об участии в ФФС, узнает
об откреплении от объекта инвестирования к мо-
менту завершения строительства, то есть к момен-
ту, когда управитель сможет выгоднее перепродать
объект инвестирования, чтобы в пятидневный срок
вернуть доверителю денежные средства во исполне-
ние ст.20 Закона № 978.
П о сле п р и ем ки объект а ст роит ельст ва в э к с п л у а -
т ацию .
Каким бы документом ни было оформлено
завершение строительства (актом, свидетельством
или сертификатом), застройщик в ФФС обязан уве-
домить об этом управителя, а управитель — полу-
ченную информацию направить доверителям.
Кульминационный момент — получение довери-
телем свидетельства на право собственности на по-
мещение — состоит в следующем:
застройщик обеспечит получение технических
паспортов на объекты инвестирования;
управитель подготовит пакет документов для
осуществления с доверителем окончательных рас-
четов;
доверитель произведет окончательные расче-
ты в случае, если площадь фактически проинвен-
таризированного объекта будет отличаться от ко-
личества оплаченных единиц площади.
По факту приемки объекта строительства в экс-
плуатацию доверителю будет передано проинвести-
рованиос помещение по акту приемки-передачи и
выдана справка о внесении 100% инвестиций в об-
мен на свидетельство об участии в ФФС.
Закон № 692 дал ответ на долгожданный, выст-
раданный многими застройщиками вопрос, могут ли
быть продажи после ввода объекта в эксплуатацию.
Правда, законодатель, похоже, немного перестарал-
ся. В результате получили следующее:
продажа объектов инвестирования через
ФФС может продолжаться и после приемки объек-
та строительства в эксплуатацию (ст. 14 Закона
№ 978);
продажа оформленных в первичную соб-
ственность помещений, не вошедших в подтверж-
денный объем заказа на строительство, может осу-1
БУХГАЛТЕРИЯ № 18-19 (849-850) ■ 11 МАЯ 2009 ГОДА
67
А н али з изм енений
предыдущая страница 64 Бухгалтерия 2009 18-19 читать онлайн следующая страница 66 Бухгалтерия 2009 18-19 читать онлайн Домой Выключить/включить текст