Аренда с выкупом:
законности - больше, и что?.,
О
Ирина ГОЛОШ ЕВИЧ,
редактор
А
ренда с выкупом — это особый вид арендных пра-
воотношений, появившийся благодаря антикри-
зисному закону в строительстве — Закону № 800. Этим
Законом были внесены изменения в ГКУ: глава 59
«Найм (аренда) жилья»
дополнена ст.810‘
«Аренда ж и -
лья с выкупом»,
что однозначно указывает на сферу рас-
пространения законодательных новаций. Поэтому
предметом договора аренды с выкупом может быть
только
жилье,
то есть недвижимость, предназначенная
для проживания физических лиц (ст.29, ст.379 ГКУ).
Новый вид арендных правоотношений уже заин-
тересовал участников
строительного
рынка жилья —
как заказчиков строительства (застройщиков), так и
инвесторов. А значит, им не только придется раз-
бираться в юридической сущности таких правоотно-
шений, но и примерять «на себя» их налоговый учет.
0 нормативных основах
Заметим, что в упомянутой ст.8101
*
ГКУ установ-
лены лишь рамочные положения. В ней названы
стороны договора, максимальный срок аренды (30
лет), момент перехода права собственности, отсыл-
ки к некоторым другим статьям главы 59, а также
информация о том, что порядок заключения и пре-
кращения договора и его существенные условия
«оп-
ределяются законом».
Кроме того, в дополненной
тем же антикризисным Законом ст.811 ГКУ указы-
вается, что договор аренды с правом выкупа
в обя-
зательном порядке
подлежит
нотариальному удосто-
верению,
а
обязательная государственная регистра-
ция
договора проводится
«в порядке, определенном
законом».
О каком законе (или законах) идет речь?
В первом случае — о Законе № 800, в нем дого-
вору аренды жилья с выкупом посвящена отдельная
статья — статья 5. Причем то, что именно этот За-
кон является основополагающим, прямо сказано в
п.1 ст.5:
«аренда ж ю
1
ья с выкупом — правоотношения.
..
которые возникают на основании заключенного.
.. до-
говора аренды жилья с выкупом и регулируются Граж -
данским кодексом Украины и настоящим Законом».
Во втором случае — о Законе У краины от
01.07.2004 г. № 1952-ГУ «О государственной регист-
рации вещных прав на недвижимое имущество и их
ограничений». Правда, существует компетентное
мнение, что этот Закон не действует в полную
силу. В связи с этим государственная регистрация
договора аренды жилья с выкупом должна прово-
диться нотариусами в соответствии с Временным
порядком государственной регистрации сделок, ут-
вержденным постановлением КМУ от 26.05.2004 г.
х
0
1
О
■о
№ 671. Тем более что нотариусы получили норма-
Ё
тивное подтверждение своих расширенных полно-
х
мочий: приказом Минюста Украины от 15.06.2009 г.
Е
№ 1062/51171 «арендный» раздел 10 Инструкции
.
№ 20
1
был дополнен пунктом 117', специально по-
священным договору аренды жилья с выкупом.
Кроме того, во исполнение п.З ст.5 Закона № 800
Кабмином утвержден Порядок № 2743. Не заставил
себя очень долго ждать и Минрегионстрой, и уже
во исполнение п.5 указанного Порядка разработал
и утвердил Примерный договор аренды жилья с вы-
купом (далее — Примерный договор)3.
0 сторонах договора
В п.2 ст.810' ГКУ и п.1 ст.5 Закона № 800 в ка-
честве
арендодателя
определено
предприятие,
а
арендатора
физическое лицо.
Следовательно,
субъектный состав особого вида арендного догово-
ра законодателем
ограничен.
То ли это упущение, то ли это сознательное дей-
ствие, нам неизвестно. Только получается, что стать
арендодателем или арендатором по договору арен-
ды жилья с выкупом могут не все желающие лица.
Так, не все субъекты хозяйствования смогут вы-
ступить в лице
арендодателя,
поскольку далеко не все
они подпадут под категорию «предприятие». В соответ-
ствии с Классификатором ДК 002:20044 организации
сособственников многоквартирных домов, кооперати-
вы, предприниматели — физические лица, организации
и учреждения хотя и осуществляют
хозяйственную дея-
тельность, но предприятиями
при этом
не я&гяются.
Замеченное обстоятельство
не должно, но может
стать серьезным препятствием тому, чтобы договор
аренды с выкупом стали использовать жилищно-
строительные кооперативы, участники совместной
деятельности (в форме простого общества), венчур-
ные
паевые
инвестиционные фонды.
Почему
не должно
? В ГКУ существует ст
.8
«Ана-
логия»,
в части первой которой указано:
«если граж-
данские отношения не урегулированы настоящим Кодек-
сом. другими актами гражданского законодательства
или договором, они регулируются телш правовыми нор-
'Инструкция о порядке совершения нотарисыьных действий
нотариусами Украины, утвержденная приказом Минюста У к-
раины от 03.03.2004 г. № 20 (прим. ред.).
-Порядок аренды жилья с выкупом, утвержденный поста-
новлением К М У от 25.03.2009 г. № 274 (прим. ред.).
3Приказ Минрегионстроя Украины от 24.06.2009 г. № 252
*
Об утверждении Примерного договора аренды жилья с выку-
пом» (прим. ред.).
4Государственный классификатор Украины «Классификация
организационно-правовых форм хозяйствования Д К 002:2004»,
утвержденный приказом Госпотребстандарта Украины от
28.05.2004 г. № 97 (прим. ред.).
Б У Х ГА Л ТЕРИ Я N5 31 (862) ■ 3 АВГУСТА 2009 ГОДА
57
предыдущая страница 53 Бухгалтерия 2009 31 читать онлайн следующая страница 55 Бухгалтерия 2009 31 читать онлайн Домой Выключить/включить текст