Многогранный учет
Аренда с выкупом
мала/ этого Кодекса, других актов гражданского зако-
нодательства, которые регулируют подобные по содер-
жанию гражданские отношения (аналогия закона)».
Следовательно, такие правоотношения, как аренда
жилья с выкупом,
урегулированы только для тех лиц,
которые указаны в ст.8101.
Для всех иных лиц дан-
ные правоотношения не установлены, поэтому они
могут на таких же условиях заключить
подобный
до-
говор, используя аналогию закона. К тому же дого-
вор аренды с выкупом, заключенный «не теми» ли-
цами, имеет право на существование и на основании
части второй ст.628 ГКУ. Напомним, что этой нор-
мой допускается заключение
смешанных договоров,
со-
четающих элементы различных договоров, в данном
случае — договоров аренды и купли-продажи жилья5.
К слову, в качестве примера смешанного договора
приводятся именно такие взаимоотношения в науч-
но-практическом комментарии
6
к ст.628 ГКУ.
Похоже, не видит проблемы и Минрегиопстрой,
поскольку в реквизите «Арендодатель» Примерного
договора упоминается не только
«название предприя-
тия»,
но и
«учреждения, организации».
Однако почему ограничение субъектного состава
может
стать причиной невозможности использова-
ния нового вида правоотношений «не теми» лицами?
В ст.203 ГКУ сказано, что
«содержание сделки не мо-
жет противоречить настоящему Кодексу, другим ак-
там гражданского законодательства»,
а соответствие
требованиям законодательства определяет
действи-
тельность сделки.
В свою очередь, содержание дого-
вора составляют
ус/ювия (пункты),
определенные сто-
ронами договора как существенные (то есть необхо-
димые для достижения согласия), а также являющи-
еся обязательными в соответствии с актами граждан-
ского законодательства (часть первая ст.628 ГКУ).
Примечательно, что из указанного в ГКУ явно не сле-
дует, что
тип
стороны договора является определяю-
щим действительность сделки, ведь главное, чтобы эта
сторона имела необходимый объем гражданской де-
еспособности (часть вторая ст.203 ГКУ). К тому же
особых требований к субъектному составу (например,
наличие лицензии на осуществление той или иной дея-
тельности) ст.8101
ГКУ не выдвигает.
Впрочем, согласно части четвертой названной
статьи сделка должна совершаться в форме, уста-
новленной законом. Поскольку договоры купли-
продажи жилья (ст.657 ГКУ) и аренды недвижимо-
сти сроком на 3 года и больше (ст.793, 794 ГКУ) под-
лежат нотариальному удостоверению и государ-
ственной регистрации, то и смешанный договор, со-
держащий элементы таких договоров, должен зак-
лючаться в той же форме. Так что поход к нотари-
усу обеспечен, и от нотариуса зависит, пожелает ли
он смешанный договор нотариально заверить и за-
регистрировать в реестре сделок.
Что касается
арендатора,
то арендовать жилье с
последующим выкупом вполне может пожелать не
физическое, а юридическое лицо. Что же отказывать
юридическому лицу, желающему обеспечить своих
работников квартирами, или же специально под
кое «не то» лицо изобретать отдельный догово,
Пока непонятно. И только практика (причем судеб-
ная) покажет, как станут развиваться события далее.
О предмете договора
К ак уже отмечалось, предмет договора четко
указан в ст.5 Закона № 800 и ст.8101
ГКУ. Это
ж и -
лье,
то есть
недвижимость,
предназначенная для
проживания физических лиц. Вновь построенная
квартира становится недвижимостью (то есть объек-
том гражданско-правовых соглаш ений) только с
момента первичной регистрации прав собственнос-
ти на нее (часть вторая ст.331 ГКУ). Следователь-
но, заключение договора аренды с выкупом на «не-
дострой» невозможно. Тем более что в части тре-
тьей ст.8101
ГКУ оговорено, что жилье, предостав-
ляемое в аренду с выкупом, на праве собственнос-
ти принадлежит арендодателю. А поскольку это так,
то использовать новый вид арендных правоотноше-
ний для привлечения инвестиций не получится.
Однако застройщикам жилья стоит вспомнить об
уже испытанном способе. Это заключение
предва-
рительного договора,
который еще называют дого-
вором о договоре. И это справедливо, ведь соглас-
но ст.635 ГКУ в предварительном договоре сторо-
ны договариваются о заключении основного дого-
вора в будущем, но на условиях, оговоренных в
предварительном договоре. Предварительный дого-
вор заключается в форме, установленной для ос-
новного, то есть нотариальное заверение и государ-
ственная регистрация обязательны для предвари-
тельного договора аренды с выкупом точно так же,
как и для основного.
Впрочем, без препятствий не обойдется: основ-
ной договор должен быть заключен не позднее, чем
через год с момента заключения предварительно-
го, в противном случае стороны освобождаются от
обязательств, изложенных в предварительном дого-
воре7. Это условие отсутствует в ГКУ, но четко про-
писано в ст.182 ХКУ. Так что учитывать это придет-
ся, если ожидается заключение основного догово-
ра в более длительной перспективе, чем через год
с момента заключения предварительного.
0 цене договора
Исходя из сути возникающих правоотношений,
аренда жилья с выкупом похожа на приобретение
жилья в рассрочку. Именно в этом и заключается
особенность такой аренды. В отличие от «классичес-
кой» аренды имущества, жилье не просто арендует-
ся, а
приобретается арендатором
в собственность
(п.5 ст.5 Закона № 800). Причем в части седьмой ►
5Подробнее см.: Львова И. Квартирный вопрос: договорные
варианты его решения / / Бухгалтерия.
2006. — № 41.
С. 59—61 (прим. ред.).
°Науково-практичний коментар Цивільного кодексу Украї-
ни: У 2 т.
2-е вид., перероб. і доп
.—
К .: Юрінком /нтер,
2006. - Т.П . - С. 154-155 (прим. авт.).
711одробпее см.: Подзе С. Предварительный договор в новых ко-
дексах / / Бухгалтерия. — 2003.
№ 46. — С. 60—64 (прим. ред.).
58
БУ Х ГА Л ТЕР И Я №31 (862) ■ 3 АВГУСТА 2009 ГОДА
предыдущая страница 54 Бухгалтерия 2009 31 читать онлайн следующая страница 56 Бухгалтерия 2009 31 читать онлайн Домой Выключить/включить текст