А ренда с выкупом
ст.8101
ГКУ указывается на то, что договор аренды
с выкупом является
«документом, свидетельствующим
о переходе права собственности на недвижимое иму-
щество.
.. с отлагательными обстоятельствами»
(то
есть обстоятельствами, имеющими юридическую
силу при наступлении предусмотренного в договоре
события). В Примерном договоре (п.7.2) уточняется,
что отлагательным обстоятельством является
«пол-
ная уплата арендатором платежей на выкуп жилья»,
о чем должен быть составлен акт (как неотъемле-
мая часть договора), удостоверяющий это событие
(п
.6
Порядка № 274, п.7.4 Примерного договора).
С арендатора причитается уплата
арендных плате-
ж ей
, которые состоят
из платежей на выкуп жилья
,
полная уплата которых обусловливает переход права
собственности на жилье к арендатору, и
вознаграж-
дения (дохода) арендодателя.
Эта составляющая арен-
дных платежей определяется
«согласно размеру про-
центной ставки, установленной в договоре»
(п
.6
ст.5 За-
кона № 800). В пп.5.2.2 Примерного договора уточня-
ется, что вознаграждение арендодателя определяется
как процентная ставка (исходя из годовых процентов)
от платежей на выкуп за фактический период арен-
ды, причем на платежи на выкуп, уплаченные досроч-
но, вознаграждение арендодателя не начисляется. А
в пп.5.2.1
Примерного договора словесно описывается
формула расчета арендных платежей:
«Размер аренд-
ных платежей рассчитывается исходя из суммы плате-
ж ей на выкуп жилья, указанной в пункте 2.3 Договора,
разделенной на количество вьиыат и увеличенной на сум-
му вознаграждения (дохода) Арендодателя».
Поэтому этот договор вполне можно расцени-
вать как «заменитель» договора приобретения жи-
лья на условиях банковского кредита, но без учас-
тия финансовых и банковских учреждений. Не тре-
буются финансовые учреждения и при проведении
«платных» уступок права требований к договору
аренды жилья с выкупом (данное утверждение ос-
новано на п.9 ст.5 Закона № 800).
Арендными платежами расходы арендатора не
заканчиваются. На плечи физических лиц — арен-
даторов, как и при других схемах покупки жилья на
условиях рассрочки платежей, ложатся расходы,
названные в п.5 ст.5 Закона № 800 как
«связанные
с совершением юридических действий».
При этом при-
веден их перечень:
«страховые платежи, расходы на
оформление прав собственности на недвижимое иму-
щество, на государственную регистрацию обременений
недвижимого имущества, нотариальные услуги».
Правда, согласно п.7 Порядка № 274 какие-то из
этих расходов (или все) может нести и арендодатель,
в зависимости от того, как договорятся стороны.
Своеобразный вид дополнительных расходов арен-
датора предусмотрен и п.5, ст.5 Закона № 800. Это
«ре-
зерв непредвиденных расходов, связанный с обслужива-
нием обязательств арендатора».
Он формируется арен-
додателем за счет денежных средств арендатора, в
сумме не более 3%
стоимости жилья,
и использует-
ся для погашения задолженности по оплате жилищ-
но-коммунальных услуг (при ее возникновении)
(п.8—9 Порядка № 274). Хотя исходя из указанного в
разделе
6
Примерного договора стороны могут огово-
рить и другие
«непредвиденные расходы»,
погашаемые
за счет резерва. Неиспользованный резерв зачисляет-
ся как платежи арендатора на выкуп жилья.
О
стоимости жилья
подробно сказано в п
.6
По-
рядка № 274, она определяется в договоре, то есть
зависит от волеизъявления сторон, и состоит из
пер-
воначального взноса и платежей на выкуп жилья,
со-
отношение которых также определяется договором.
0 сроках договора
Согласно п.З ст.5 Закона № 800 отношения арен-
ды
устанавливаются
на основании договора при ус-
ловии уплаты первоначального взноса, однако
вступление в силу договора п.4 Порядка № 274 и
п.12.2 Примерного договора оговорена его государ-
ственной регистрацией. А вот фактическая переда-
ча жилья в аренду (в пользование и владение) осу-
ществляется по акту приемки-передачи в течение
определенного количества дней с момента государ-
ственной регистрации (это количество определяет-
ся в договоре), но не ранее уплаты первоначального
взноса (раздел 3 Примерного договора).
Договор прекращается его исполнением с мо-
мента подписания акта об уплате арендных плате-
жей в полном объеме (в том числе и при досроч-
ном их погашении). Допускается и досрочное его
расторжение, основания (по согласию сторон или
по решению суда) для этого определены в п.11
По-
рядка № 274 и разделе 11 Примерного договора. От-
метим лишь, что при расторжении договора арен-
датор может претендовать на возврат только
части
внесенных им платежей (первоначального взноса,
неиспользованного резерва, платежей на выкуп жи-
лья), которая
превышает «стоимость аренды этого
жилья за фактический период проживания, опреде-
ленную экпертным путем (или усредненную стоимость
аренды жилья в населенном пункте, определенную в со-
отвествии с Постановлением К М У от 23.07.2008 г.
№ 682 «Некоторые вопросы рализации Закона Украи-
ны «О жилищном фонде социального назначения»)».
0 мотивах
Введение рассматриваемой разновидности арен-
дных обязательств должно стать альтернативой бан-
ковскому кредиту и, наверное, более дешевой воз-
можностью для физических лиц, желающих приоб-
рести квартиру. Однако если банковские процент-
ные ставки все же подлежат хоть какому-то конт-
ролю со стороны НБУ, то вознаграждение арендо-
дателя ограничивается только желаниями такого
субъекта и возможностями арендатора. Поэтому
данный вид договора — это в большей степени ре-
веранс застройщикам, получившим легальный спо-
соб
продавать построенные ими квадратные метры
на условиях рассрочки платежа.
Причем продажа по-
строенной жилой плошали на условиях рассматри-^
59
БУ Х ГА Л ТЕР И Я № 31(862) ■ 3 АВГУСТА 2009 ГОДА
хэьА и1яннес!хохонуу
предыдущая страница 55 Бухгалтерия 2009 31 читать онлайн следующая страница 57 Бухгалтерия 2009 31 читать онлайн Домой Выключить/включить текст