Многогранный учет
*
А ренда с выкупом
1
аемого договора не требует посредников (ФФС,
ФОН). А отсутствие посредников между реальны-
ми производителями жилых метров и их покупате-
лями, по логике вещей, должно привести к удешев-
лению жилой площади. Это для покупателей —
«плюс».
Не побоимся предположить, что нововведения
направлены и на то, чтобы
оппишизировать налого-
обложение поступлений застройщикам
от реализации
квартир. Ведь не случайно же выбрана «арендная»
форма отношений, для которой в налоговом зако-
нодательстве установлены некие преференции, а не,
например, отношения купли-продажи имуществен-
ных прав на недвижимость8, для которых нет спе-
циальных правил налогообложения, в связи с чем
налоговиками избирается и навязывается самый фис-
кальный способ, или товарный кредит, который дав-
но присутствует в ГКУ, но не выгоден с точки зре-
ния налогового учета. Да и в законопроектах изме-
нений к Закону о прибыли, «блуждающих» в ВРУ,
встречались предложения ввести особые правила на-
логообложения для аренды с выкупом в то время,
когда Закона № 800 и в помине не было.
Только будет ли достигнут эффект оптимизации
налогообложения? В поисках ответа на этот воп-
рос обратимся к налоговому законодательству.
О налоговом учете
В Законе о прибыли отражению арендных опера-
ций посвящена отдельная норма — пп.7.9.6 ст.7. В
нем определены правила для двух видов аренды9:
финансовой и оперативной.
Передача объекта в
финансовую аренду
в налого-
вом учете приравнивается к продаже. Поэтому
в мо-
мент передачи
имущества
арендодателю
следует при-
знать валовой доход исходя из стоимости объекта
финансовой аренды. Кроме того, в составе валово-
го дохода необходимо отражать и процентную со-
ставляющую арендного платежа — в момент ее
на-
числения.
Дополнительно к этому в момент переда-
чи объекта финансовой аренды возникают и нало-
говые обязательства по НДС, исчисленные из сто-
имости такого объекта (пп.7.3.4 ст.7 Закона об НДС).
Налоговая прелесть финансовой аренды состоит
лишь в том, что процентная составляющая аренд-
ного платежа освобождена от обложения НДС. Со-
гласно пп.3.2.2 ст.З Закона об НДС
не явггяется
объек-
том
обложения Н Д С
«начисление и уплата процентов
или комиссий в составе арендного (лизингового) пла-
тежа в рамках договора финансового лизинга в сум-
ме, не превышающей двойной учетной ставки Нацио-
нального банка Украины, установленной на день начис-
ления таких процентов (комиссий) за соответствую-
щий промежуток времени, рассчитанной от стоимос-
ти объекта лизинга, предоставленного в рамках та-
кого договора финансового лизинга».
Оперативная аренда
приводит к иным учетным
последствиям: валовой доход у
арендодателя
возни-
кает
исключитыъно по дате начисления
арендного
платежа в отчетном периоде такого начисления. А
поскольку начисление производится в конце отчет-
ного периода
по факту использования объекта опе-
ративной аренды,
то передача самого объекта аренды
и получение любых авансовых платежей не явля-
ются налоговыми событиями, требующими увели-
чения валового дохода в учете арендодателя. Одна-
ко согласно Закону об НДС арендные платежи по
оперативной аренде облагаются налогом в общем
порядке: по ставке
20
% и по правилу первого собы-
тия (либо на дату получения платежа, либо на дату
его начисления в зависимости оттого, какое из этих
событий произойдет ранее) арендодатель должен
начислить налоговые обязательства по НДС.
Очевидно, что правила отражения операций по
оперативной аренде, предусмотренные Законом о
прибыли, более благоприятны арендодателям, чем
правила, установленные для финансовой аренды.
При оперативной аренде валовой доход увеличивать
придется, но по «кусочкам» от стоимости объекта
аренды — не в одном отчетном периоде, а во всех
периодах действия договора. В то время как прави-
ла, установленные Законом для финансовой арен-
ды, вынуждают отразить валовой доход в сумме всей
стоимости объекта такой аренды в отчетном перио-
де его передачи. Причем отсутствие налоговых обя-
зательств по НДС в части процентной составляющей
при финансовой аренде далеко не всегда радует, по-
скольку приходится возиться с распределением
«входного» налогового кредита по НДС в соответ-
ствии с пп.7.4.3 ст.7 Закона об НДС и отказываться
от его части.
Появление института аренды жилья с выкупом в
связи со вступлением в силу Закона № 800 никак не
отразилось на налоговом законодательстве, а значит,
указанные правила придется «примерять» па новый
вид аре шил. как на молодую девушку бабушкину одеж-
ку: подойдут — не подойдут.
Итак, в п.1.18 ст.1 Закона о прибыли под термином
«лизинговая (арендная) операция»
понимается хозяй-
ственная операция арендодателя, которая предусмат-
ривает предоставление основных фондов
10
в пользо-
вание другим лицам за плату и на определенный срок.
Оперативный лизинг (аренда) для целей налогового
учета — это
не финансовый лизинг (аренда),
причем
классификационные критерии финансового лизинга
(аренды) приведены непосредственно в самом Зако- ►
*
*Подробнее см.: Михайленко Д. Имущественные нрава: как
доктрина нрава благоприятствует налогообложению / / Бухгал-
терия. — 2008. — № 32. — С .49—54 (прим. ред).
Законе о прибыли
также используется иное название —
лизинг (н. 1. 18 cm. I), но во избежание путаницы в терминологии,
далее в статье мы будем использовать слово «аренда», подразу-
мевая и лизинг. См. т акже: Голошевич И. Основы национально-
го лизинга / / Операции с основными средствами: все аспекты
учета: Сборник систематизированного законодательства. —
2007. — Вын.2. — С. 103— 106; Львова И. Финансовый лизинг: суть
правоотношений и их юридическое оформление / / Многогранный
учет: арендные отношения: Сборник систематизированного за-
конодательства. — 2009.
Вып.З. — С .108—111 (прим. ред).
60
Б У Х ГА Л ТЕРИ Я № 31 (862) Ш 3 АВГУСТА 2009 ГОДА
предыдущая страница 56 Бухгалтерия 2009 31 читать онлайн следующая страница 58 Бухгалтерия 2009 31 читать онлайн Домой Выключить/включить текст