о
Одно здание - два собственника
'
!
(как распределить затраты на
Вячеслав ЛИПИНСКИЙ,
бухгалтер
С
троительство, как, пожалуй, ни одна другая от-
расль, постоянно ставит перед бухгалтерами
такие задачи, над разрешением которых им прихо-
дится изрядно поломать голову. Рассмотрим ситуа-
цию, которая является довольно типичной.
с
^ т ^1
ДННИ
Предприятие (застройщик) стро-
ит офисное здание, предназначен-
ное для использования в собственной хозяйственной
деятельности. Учет соответствующих затрат ведется
на счете 151 «Капитальное строительство».
В процессе строительства
часть
этого здания ре-
шено продать другому предприятию, для этого был
заключен
инвестиционный
договор. После заключе-
ния договора с инвестором главбух оказался перед
необходимостью распределения расходов. Ведь часть
здания по окончании строительства будет находить-
ся в собственности другого предприятия (инвесто-
ра). Кроме того, главбуху непонятна учетная «судь-
ба» таких элементов здания, как лифты, крыша, теп-
лопункт, объекты благоустройства, внешние сети и
т.п. Является ли условием распределения расходов
на такие элементы их пребывание в общей соб-
ственности владельцев помещений?
Специалисты на страницах газеты «Бухгалтерия»
неоднократно обращали внимание читателей на
риски, связанные с неоднозначной правовой при-
родой инвестиционных договоров, по которым осу-
ществляется финансирование строительства1. Тем
не менее, популярность таких договоров среди прак-
тиков поражает своими масштабами. Некоторые
эксперты поясняют этот феномен удобством тако-
го типа соглашений с точки зрения налогообложе-
ния и регистрации прав собственности на постро-
енные помещения.
Как бы там ни было, но главбух вынужден ре-
шать проблемы, порожденные введением в бизнес-
схемы предприятия таких рисковых договоров.
Выбор учетной модели
после завершения строительства часть их следует от-
нести к дебету счета 10 «Основные средства», а дру-
гую часть — списать с баланса застройщика.
Поэтому трудно не согласиться с главбухом, ко-
торый после заключения договора с инвестором на-
чинает распределение всех строительных затрат
между счетом 15 «Капитальные инвестиции» и сче-
том 23 «Производство». Интерпретация такого рас-
пределения довольно бесхитростна: застройщик не-
сет часть затрат на строительство объекта для соб-
ственных нужд (дебет счета 15), а часть затрат зас-
тройщик несет в связи с выполнением строитель-
ных работ в пользу инвестора (дебет счета 23), от
которого получает деньги в сумме продажной стои-
мости соответствующих помещений.
Главбух, проанализировав положения инвестици-
онного договора, судя по всему, пришел к выводу
о том, что речь в нем идет фактически
о продаже
готового объекта (части здания), под которую зас-
тройщик получает
от покупателя
недвижимости
(инвестора)
предоплату
в течение строительства.
В данной ситуации отражение расходов на сче-
те 23 свидетельствует о том, что сделка для заст-
ройщика носит
операционный
характер, а соответ-
ствующий актив является
оборотным.
По окончании строительства, очевидно, логично
себестоимость той части здания, которая предназна-
чена для передачи инвестору, списать в дебет счета 26
«Готовая продукция» или в дебет счета 286 «Необорот-
ные активы и группы выбытия, предназначенные для
продажи». После этого застройщик может отразить в
учете обычную реализацию объекта (помещения).
Перед нами — нормальный учет коммерческой
сделки.
Заметим, что описанный учетный алгоритм про-
тиворечит схеме учета паевого строительства, кото-
рая приведена в Инструкции № 291 (описание к сче-
ту 15 «Капитальные инвестиции»).
ГТ
!
Инструкция
№ 291 (извлечение)
Прежде всего необходимо выяснить экономичес-
кую суть правоотношений с инвестором.
Если в результате реализации инвестиционного до-
говора инвестор станет полноценным собственником
части возводимого здания, то главбух может предпо-
ложить, что стоимость соответствующей части соору-
жаемого объекта не должна быть отражена в составе
необоротных активов предприятия-застройщика. Сле-
довательно, сумма затрат, осуществленных в связи с
сооружением всего здания, должна быть
разделена:
Денежные средства, которые застройщик по-
лучил от пайщика для паевого участия в стро-
ительстве объекта, отражаются по дебету сче-
'См.: Подзе С. Как не стать покупателем воздуха (инвести-
ционный договор в строительстве) / / Бухгалтерия. — 2002.
№ 30/1-2.
С.62—65; Подзе С. Как не стать покупателем воз-
духа
2 (инвестиционный договор в строительстве) / / Бухгал-
терия.
2002.
№ 32/1-2.
С.62—65; Нефедов А. Долевое
участие в строительстве / / Бухгалтерия.
2003.
М 18.
С.88—94 (прим. ред.).
72
БУХГАЛТЕРИЯ N5 31 (862) ■ 3 АВГУСТА 2009 ГОДА
предыдущая страница 68 Бухгалтерия 2009 31 читать онлайн следующая страница 70 Бухгалтерия 2009 31 читать онлайн Домой Выключить/включить текст