А н а л и з си ту а ц и и
Р а с п р е д е л е н и е р а с х о д о в
«Общие» элементы здания
Что касается формата собственности на «об-
щие» элементы здания4, то вопрос этот отличается
серьезной правовой неопределенностью.
Часть первая ст.355 ГКУ гласит следующее:
«Иму-
щество, находящееся в собственности двух или более
лиц (совладельцев), принадлежит им на праве общей
собственности (общее имущество)».
В отношении
жилых
объектов ГКУ содержит
спе-
циальную
норму, которая регулирует отнош ения
между собственниками помещ ений, являющихся
составными частями одного здания. Частью второй
ст.382 Кодекса установлено:
«Собственникам квар-
тиры в двух- или многоквартирном жилом доме при-
надлежат на праве общей совместной собственнос-
ти помещения общего пользования, опорные конструк-
ции дома, механическое, электрическое, сантехничес-
кое и иное оборудование за пределами или внутри
квартиры, которое обслуживает более одной кварти-
ры, а также сооружения, здания, предназначенные для
обеспечения потребностей всех собственников квартир,
а т акже собственников нежилых помещений, распо-
ложенных в жилом доме».
Поэтому, приобретая отдельное помещение в жи-
лом доме, инвестор становится совладельцем «общих»
элементов этого дома. Впрочем, даже наличие соот-
ветствующей нормы в ГКУ не всегда гарантирует со-
блюдение интересов инвесторов. Так, например, не-
которые риелторы подтверждают противоречивую
практику в этом вопросе:
«Инвесторы владеют толь-
ко своими квартирами, но ведь еще есть подъезды, лиф-
ты, лестницы, подвалы, инженерные коммуникации. Су-
ществует практика, когда застройщик или заказчик
строительства оформляет все это хозяйство на себя
»5.
Конечно, аналогия со ст.382 ГКУ приведет зас-
тройщика к выводу о том, что инвестор, приобре-
тающий помещение в офисном здании, тоже авто-
матически становится совладельцем всех «общих»
элементов этого здания. Такая аналогия предотвра-
тит выделение в учете застройщика стоимости раз-
ного рода элементов единого объекта. Застройщик
будет распределять между счетами 15 и 23
общую
стоимость строительства, включая стоимость всех
его «общих» элементов.
Этот подход не только упрощает учет. Он позво-
ляет избавиться и от некоторых правовых проблем.
Предположим, что «общие» элементы офисного зда-
ния застройщик «оставил за собой», тогда возникает
вопрос интерпретации пользования этими элемента-
ми другим собственником помещений в этом здании.
Если, допустим, застройщик полагает, что лифт
и лестницы принадлежат ему, а не инвестору, то
работники инвестора, пользующиеся лифтами и ле-
стницами, должны оплачивать собственнику такое
пользование. А если в ходе эксплуатации здания
пользование лифтами и лестницами инвестором не
оплачивается, то выходит, что застройщик предос-
тавляет инвестору бесплатные услуги.
Разумеется, распутывать такие парадоксы после
завершения строительства не с руки ни застройщи-
ку, ни инвестору. Поэтому аналогия с жилой не-
движимостью в интересах обоих. Однако в отноше-
нии
инвестиционных договоров
юристы иногда выс-
казывают некоторые сомнения. Дело в том, что та-
кие договоры зачастую ассоциируются с договора-
ми паевого (долевого) участия в строительстве. По-
этому нередко апологеты подобных договоров апел-
лируют к праву общей
долевой
собственности.
Часть первая ст.356 ГКУ содержит следующее
положение:
«Собственность двух или более лиц с оп-
ределением долей каждого из них в праве собственнос-
ти является общей долевой собственностью».
В отношении долей собственников ст.357 ГКУ
гласит следующее:
«1. Доли в праве общей долевой собственности счи-
таются равными, если иное не установлено по дого-
воренности совладельцев или законом.
2.
Если размер долей в праве общей долевой соб-
ственности не установлен по договоренности совла-
дельцев или законом, он определяется с учетом вкла-
да каждого из совладельцев в приобретение (изготов-
ление, сооружение) имущества».
Юристы в отношении установления права общей
долевой собственности по инвестиционным догово-
рам отмечают:
«Если ж е в инвестиционном договоре установлено
положение о том, что по окончании строительства
объект будет принадлежать нескольким субъектам на
праве частной собственности, установление другого
режима, в том числе режима общей долевой собствен-
ности, презюмировать нельзя.
Исходя из аксиомы о том, что право общей доле-
вой собственности не может существовать там, где
установлено четкое распределение индивидуально опре-
деленных объектов за конкретными субъектами, следу-
ет сделать вывод, что стороны в договоре сами уста-
новили режим «раздельной» (а не общей) собственнос-
ти путем индивидуализации объекта, который в даль-
нейшем будет принадлежать конкретному субъекту
Принимая во внимание неопределенность, при-
сущую идентификации правового режима существо-
вания и эксплуатации «общих» элементов единого
объекта, стороны
инвестиционного договора
должны
согласовать
в нем
все соответствующие положения.
Именно на основании этих положений главбух
застройщика примет решение о том, выделять ли в
учете стоимость отдельных элементов «общего»
пользования.
4Под «общими» элементами мы здесь понимаем то, что Ин-
струкция о порядке проведения технической инвентаризации объек-
тов недвижимого имущества, утвержденная приказом Госстроя
от 24.05.2001 г. № 127, называет «вспомогательными помеще-
ниями совместного общедомового пользования
»
(прим. авт).
■Факты. — 2008. — 4 марта. — С. 11 (прим. авт.).
‘ См.: Жуберток Л . Право общей долевой собственности и
инвестдоговор: тест на совместимость / / Юридическая прак-
тика.
2008. — № 15. — С. 16 (прим. авт.).
74
БУХГАЛТЕРИЯ И; 31 (862) ■ 3 АВГУСТА 2009 ГОДА
предыдущая страница 70 Бухгалтерия 2009 31 читать онлайн следующая страница 72 Бухгалтерия 2009 31 читать онлайн Домой Выключить/включить текст