ГНАУ. Письмо
Налогообложение продажи недвижимого имущества
Таким образом, если нерезидент первый раз в
течение отчетного налогового года продает в Украи-
не жилую недвижимость, в частности, дом общей
площадью до
100
м2, то он не должен уплачивать
налог с полученного дохода от продажи как дома,
так и всего земельного участка, на котором такой
дом расположен.
В то же время «особой» нормой этого Закона в
отношении доходов нерезидентов, как это и преду-
смотрено п.9.11 ст.9 Закона, является специально
установленная для налогообложения доходов нере-
зидентов п.7.3 ст.7 Закона ставка (двойная ставка
налога к установленной в п.7.1 ст.7 Закона: 30%).
Учитывая изложенное, налогооблагаемые дохо-
ды нерезидентов, полученные как от резидентов,
так и от нерезидентов в результате продажи недви-
жимости в Украине, должны облагаться налогом по
специально установленной для налогообложения
других доходов нерезидентов (кроме “заработной пла-
ты, процентов, дивидендов, роялти) ставке — 30%.
Следовательно, если нерезидент первый раз в те-
чение отчетного налогового года продает в Украине
дом, площадь которого превышает
100
м2, то такой
нерезидент должен уплатить 30% части дохода, про-
порциональной превышению площади такого дома,
а также 30% оценочной стоимости земельного участ-
ка, на котором такой дом расположен. Вторая и каж-
дая последующая продажа в течение отчетного года
жилой недвижимости, а также продажа другой недви-
жимости (в том числе земли) должна также облагать-
ся налогом у нерезидента по ставке 30%.
Данная позиция подтверждена письмом М ин-
юста Украины от 12.04.2007 г. № 20-35-59, предос-
тавленным в ответ на запрос ГНА Украины.
Налоговым агентом в данной ситуации соглас-
но ст. 11 Закона является нотариус, удостоверяющий
договор купли-продажи.
При этом иностранец должен самостоятельно
рассчитать и уплатить налог с получаемого от про-
дажи дохода по месту расположения рабочего мес-
та нотариуса, а нотариус должен проверить очеред-
ность продажи недвижимости, проконтролировать
факт уплаты налога иностранцем (полноту и пра-
вильность перечисления в бюджет), а также предо-
ставить налоговому органу информацию о такой
операции в налоговом расчете по ф. № 1ДФ с при-
знаком дохода «06», заполнив обязательно графы За
и 3, а графы 4а и 4 — в случае уплаты налога при
превышении площади жилья свыше
100
м2.
4. Продажа нежилой недвижимости, в частности,
гаража
Законом об НДФЛ (ст. 11) установлено, что це-
лью обложения налогом с доходов физических лиц
является недвижимое имущество (недвижимость) —
это объекты имущества, которые располагаются на
земле и не могут быть перемещены в другое место
без потери их качественных или функциональных
характеристик (свойств), а также земля.
Недвижимость, отличная от земли, делится на:
здания и сооружения, в частности, к зданиям от-
носятся помещения, приспособленные для посто-
янного или временного нахождения в них людей,
а также объекты собственности, функционально
связанные с такими помещениями, включая инди-
видуальные гаражи или места на гаражных стоян-
ках либо в гаражных кооперативах.
То есть продажа гаражей, как другой (нежилой)
недвижимости, принадлежащей гражданам на праве
собственности, подлежит налогообложению по став-
ке 5%, независимо от количества продаж таких
объектов в календарном году (пп.11.1.2 ст.11 Закона).
Поскольку гаражи являются недвижимым иму-
ществом, то договор их купли-продажи в соответ-
ствии с ГКУ должен быть в обязательном порядке
нотариально удостоверен.
В соответствии со ст.11 Закона доход от прода-
жи объекта недвижимого имущества определяется
исходя из цепы, указанной в договоре купли-про-
дажи, но не ниже оценочной стоимости такого
объекта недвижимого имущества, рассчитанной ор-
ганом, уполномоченным осуществлять такую оцен-
ку в соответствии с законодательством (в настоя-
щее время — БТИ).
5. О выполнении юридическим лицом функций
налогового агента при покупке недвижимого
имущества у физического лица
Согласно Закону об НДФЛ налоговый агент —
это, в частности, юридическое лицо, которое неза-
висимо от его организационно-правового статуса и
способа обложения другими налогами обязано на-
числять, удерживать и уплачивать этот налог в бюд-
жет от имени и за счет плательщика налога, вести
налоговый учет и представлять налоговую отчет-
ность налоговым органам в соответствии с законом,
а также нести ответственность за нарушение норм
этого Закона (п.1.15 ст.1).
При этом в соответствии с пп.8.2.2 ст
.8
Закона
лицом, не являющимся налоговым агентом, счита-
ется только нерезидент или физическое лицо, кото-
рое не имеет статуса субъекта предпринимательской
деятельности или не является лицом, осуществля-
ющим независимую профессиональную деятельность.
В соответствии с п.17.2 ст.17 Закона лицом, от-
ветственным за начисление, удержание и уплату (пе-
речисление) в бюджет налога для налогооблагаемых
доходов с источником их происхождения из Украи-
ны, к которым, в частности, в соответствии с п.1.3
«е» ст.1 Закона относятся доходы от продажи не-
движимого имущества, расположенного на терри-
тории Украины, является налоговый агент.
В то же время согласно пп.8.1.1 ст
.8
Закона на-
логовый агент, который начисляет (выплачивает)
налогооблагаемый доход в пользу плательщика на-
лога, удерживает налог из суммы такого дохода за
его счет, используя ставку налога, определенную в
соответствующих пунктах ст.7 этого Закона.
42
БУХГАЛТЕРИЯ № 32 (863) В 10 АВГУСТА 2009 ГОДА
предыдущая страница 40 Бухгалтерия 2009 32 читать онлайн следующая страница 42 Бухгалтерия 2009 32 читать онлайн Домой Выключить/включить текст