Заказчик - подрядчик:
расчеты квартирами
Ольга ПАПЫРИНА,
консультант по вопросам
бухгалтерского учета и налогообложения
З
аказчики в сфере жилищного строительства иног-
да оказываются в ситуации, когда денежные сред-
ства закончились, а объект нужно достраивать. По-
этому заказчик договаривается с генподрядчиком о
том, чтобы генподрядчик самостоятельно закончил
строительство в обмен на часть площадей (квартир)
в построенном объекте. Генподрядчик также может
рассчитаться со своими субподрядчиками полученны-
ми квартирами. Таким образом, достаточно часто бар-
тер1
оказывается единственным способом погашения
задолженности за выполненные работы.
Если идет речь о строительстве жилого дома, то его
осуществляют или за собственные денежные средства
заказчика, или за кредитные средства, или за денеж-
ные средства инвесторов (при участии ФФС, ИСИ или
целевых облигаций согласно ст.4 Закона № 1560)*
2.
В настоящий момент сложились неблагоприятные ус-
ловия для жилищного строительства: кредиты получить
практически нереально, инвесторы стремятся вернуть
свои деньги, побаиваясь того, что дом так и не будет
достроен, а заказчику не хватает собственных средств,
чтобы закончить строительство. Поэтому, чтобы по-
гасить задолженность перед генподрядчиком, заказчик
предлагает ему квартиры. Стоимость выполненных
строительно-монтажных работ (СМР) и стоимость пе-
редаваемых квартир могут не совпадать, и тогда одна
из сторон доплачивает другой разницу.
Как оформить отношения
Если договором подряда предусмотрена денеж-
ная форма расчетов, стороны могут использовать
следующие варианты:
заключить дополнительное соглашение к дого-
вору подряда об изменении формы расчетов за выпол-
ненные СМР — с денежной на бартерную (например,
расчеты квадратными метрами построенных площа-
дей). Фактически подрядный договор в этом случае со-
держит в себе договор мены. В дополнительном согла-
шении, в частности, должно быть указано количество
квартир, подлежащих передаче генподрядчику (субпод-
рядчику) за выполненные СМР, их качественная ха-
рактеристика (количество комнат, метраж, этажность).
Можно указать номера конкретных квартир;
заключить встречный договор купли-продажи
квартир, а затем провести взаимозачет3.
Теоретически взаимозачет можно осуществить
по заявлению одной из сторон (часть вторая ст.601
ГКУ). Также допускается оформление хозяйствен-
ных договоров путем обмена письмами, факсограм-
мами, телеграммами, телефонограммами и т.п.
(ст.181 ХКУ). Однако в данном случае мы бы реко-
мендовали оформить двустороннее соглашение, по-
скольку речь идет о крупных суммах. Если какая-
либо сторона будет осуществлять доплату, нужно
указать для нее конкретные сроки.
Передача построенных квартир оформляется актом
приемки-передачи, подписанным обеими сторонами.
Что касается права собственности на квартиры, то оно
может перейти к генподрядчику только после того, как
дом будет введен в эксплуатацию и заказчик зарегист-
рирует на себя право собственности в БТИ.
Это объясняется специальным порядком перехода
права собственности на объекты недвижимости, ус-
тановленным частью второй ст.331 ГКУ. А именно
если договором или законом предусмотрена прием-
ка недвижимого имущества в эксплуатацию, то пра-
во собственности на него возникает с момента его
приемки в эксплуатацию. А если право собственно-
сти подлежит государственной регистрации, то оно
возникает с момента такой регистрации. Таким об-
разом, передача квартир от заказчика к генподряд-
чику и дальше к субподрядчику может осуществлять-
ся только после того, как квартиры будут зарегист-
рированы в БТИ на заказчика (генподрядчика).
Поскольку генподрядчик (субподрядчик) осущест-
вил расходы на строительство, ему нужны гарантии,
что в будущем квартиры перейдут в его собствен-
ность. Такими гарантиями могут выступать предва-
рительный договор купли-продажи квартир, заклю-
ченный с заказчиком, или продажа генподрядчику
(субподрядчику) имущественных прав на квартиры4.
г
I
Z
X
V
Ъ
Как отражать в учете
Рассмотрим учет передачи квартир в оплату СМР
в соответствии с приведенной выше схемой. Если
ориентироваться на нормы Гражданского кодекса,
то в рамках договора мены происходит продажа и
приобретение квартир сторонами, поскольку каж-
дая из сторон является продавцом переданного в
обмен товара и покупателем товара, полученного
взамен (часть вторая ст.715 ГКУ). Согласно части
пятой ст.715 ГКУ договором может быть установ-
лен обмен имущества на работы (услуги), именно
это и происходит в нашем случае.
'Бартер и другие неденежные расчеты подробно будут рас-
смотрены в ССЗ
*Неденежные расчеты: многогранный учет*,
который выйдет в сентябре 2009 года (прим. ред.).
2Закон Украины от 18.09.91 г. № 1560-Х1І
«Об инвестици-
онной деятельности» (прим. ред.).
3Конечно, возможны и другие варианты: генподрядчик мо-
жет войти в состав инвесторов или принять участие в дост-
ройке дома паевым способом (прим. авт.).
4Подробнее см.: Михайленко Д. Имущественные права: как
доктрина права благоприятствует налогообложению //Б ухгал-
терия. — 2008.
№ 32. — С.49—54 (прим. ред.).
БУХГАЛТЕРИЯ
Ns 36 (867) ■ 7 СЕНТЯБРЯ 2009 ГОДА
75
предыдущая страница 71 Бухгалтерия 2009 36 читать онлайн следующая страница 73 Бухгалтерия 2009 36 читать онлайн Домой Выключить/включить текст